Een herbouwwaarde taxatie stelt vast wat het kost om je pand op dezelfde plek en in dezelfde vorm opnieuw te bouwen. Dat bedrag is de basis van je opstalverzekering. Klopt het niet meer, dan loop je bij een grote schade het risico dat de verzekeraar maar een deel vergoedt.
Voor verhuurders, vastgoedbeleggers en VvE’s gaat het al snel om honderdduizenden tot miljoenen euro’s. In deze blog lees je wat de herbouwwaarde is, wanneer een nieuwe herbouwwaarde taxatie verstandig is en wat er misgaat als je het laat liggen.
Advies van Landman Assurantiën, sinds 1936 onafhankelijk verzekeringsadviseur in Alkmaar en Noord-Holland.
Wat is de herbouwwaarde?
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om een gebouw na totaal verlies opnieuw op te bouwen, met vergelijkbare materialen en volgens de huidige bouwregels. De grond telt niet mee, want die blijft er na een brand gewoon liggen.
Daardoor wijkt de herbouwwaarde vaak flink af van andere waardes van je pand:
| Waarde | Wat het is | Waarvoor gebruikt |
|---|---|---|
| Herbouwwaarde | Kosten om het gebouw opnieuw te bouwen, zonder grond | Opstalverzekering, reservefonds VvE |
| WOZ-waarde | Waarde volgens de gemeente, inclusief grond | Belastingen en heffingen |
| Marktwaarde | De prijs die het pand bij verkoop oplevert | Hypotheek, aan- en verkoop |
Wanneer is een herbouwwaarde taxatie nodig?
Laat de herbouwwaarde opnieuw bepalen na elke flinke wijziging aan het pand, en daarnaast periodiek. Een taxatierapport is bij de meeste verzekeraars een beperkt aantal jaren geldig; daarna vervalt vaak de garantie tegen onderverzekering. Dit zijn de momenten waarop wij een nieuwe taxatie aanraden:
- Na aankoop. Een taxatie voor de hypotheek gaat over marktwaarde; de herbouwwaarde staat er niet altijd in.
- Na een verbouwing of verduurzaming. Een aanbouw, dakopbouw, zonnepanelen of een warmtepomp verhogen de herbouwwaarde.
- Bij splitsing of ander gebruik. Bijvoorbeeld als een kantoor wordt omgebouwd tot appartementen.
- Bij een monument of bijzondere bouwaard. Rieten daken, houten constructies en monumentale gevels zijn duurder om te herbouwen dan standaardbouw.
- Als de taxatie ouder is dan de termijn uit je polis. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen.
Weet je niet hoe oud de taxatie van je pand of VvE is? Laat je gegevens achter, dan zoeken we het samen uit.
Wat gebeurt er bij onderverzekering?
Bij onderverzekering is het verzekerde bedrag lager dan de werkelijke herbouwwaarde. De verzekeraar vergoedt dan naar verhouding, ook bij een gedeeltelijke schade. Dat heet de evenredigheidsregel en staat in artikel 7:959 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Een rekenvoorbeeld. De werkelijke herbouwwaarde van een verhuurd pand is € 800.000, maar het is verzekerd voor € 600.000: dat is 75%. Na een brand is de schade € 100.000. De verzekeraar vergoedt dan € 75.000. De overige € 25.000 betaal je zelf. Bij een VvE komt zo’n tekort via een extra bijdrage bij alle eigenaren terecht.
Garantie tegen onderverzekering na een herbouwwaarde taxatie
Veel verzekeraars geven een garantie tegen onderverzekering als de herbouwwaarde is vastgesteld met een taxatie of een erkende rekenmethode, zoals de Herbouwwaardemeter van het Verbond van Verzekeraars. De verzekeraar keert dan volledig uit, ook als de werkelijke herbouwwaarde hoger blijkt.
Voorwaarde is meestal dat de taxatie niet te oud is en dat je wijzigingen aan het pand hebt gemeld. Verzekeraars indexeren het verzekerde bedrag ook jaarlijks met de bouwkosten. Die indexatie vervangt geen nieuwe herbouwwaarde taxatie na een verbouwing.
Herbouwwaarde taxatie voor een VvE
Voor een Vereniging van Eigenaars heeft de herbouwwaarde twee rollen. Het is de verzekerde som van de opstalpolis van het hele complex. En sinds 1 januari 2018 reserveert een VvE jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde, tenzij de reservering is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan van maximaal vijf jaar oud.
Het bestuur geeft de opdracht voor de taxatie en legt de uitkomst voor aan de vergadering. Een actuele waarde beschermt dus de eigenaren én het bestuur. Wat de VvE verder moet verzekeren, lees je op onze pagina over vastgoed- en VvE-verzekeringen en in onze blog over de valkuilen bij een VvE-polis.
Laat je gegevens achter, we bellen je terug
Wil je weten of de verzekerde som van je pand of VvE nog klopt? Laat je naam en telefoonnummer achter. Een adviseur belt je binnen één werkdag terug en kijkt vrijblijvend naar je polis.
Veelgestelde vragen over de herbouwwaarde
Wat is het verschil tussen herbouwwaarde en WOZ-waarde?
De herbouwwaarde is wat het kost om het gebouw opnieuw te bouwen, zonder de grond. De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente vaststelt voor belastingen, inclusief grond en locatie. Voor je opstalverzekering telt alleen de herbouwwaarde.
Hoe vaak moet ik de herbouwwaarde laten taxeren?
In ieder geval na een verbouwing, verduurzaming of ander gebruik van het pand, en daarnaast wanneer de geldigheid van je taxatie verloopt. Die termijn staat in je polisvoorwaarden en verschilt per verzekeraar. Een adviseur kan per object nagaan wanneer een nieuwe taxatie nodig is.
Wat gebeurt er als mijn herbouwwaarde te laag is?
Dan ben je onderverzekerd. De verzekeraar vergoedt naar verhouding: is je pand voor 75% van de werkelijke herbouwwaarde verzekerd, dan krijg je ook bij een gedeeltelijke schade maar 75% vergoed. Heb je een garantie tegen onderverzekering, dan geldt dat niet zolang je aan de voorwaarden voldoet.
Wie laat de herbouwwaarde van een VvE-complex bepalen?
Het bestuur van de Vereniging van Eigenaars geeft een taxateur opdracht en legt de uitkomst voor aan de vergadering. De herbouwwaarde bepaalt zowel de verzekerde som van de opstalpolis als de minimale jaarlijkse reservering van 0,5% voor het reservefonds, tenzij de VvE met een actueel meerjarenonderhoudsplan werkt.
Meer weten of direct een gesprek?
Verhuur je een woning of bedrijfsruimte? Lees dan ook wat je regelt met een verzekering voor verhuurders. Liever direct een gesprek? Neem contact op, bel 072 – 515 3868 of mail info@landmanbv.nl.
