Amsterdam heeft twee dingen die je in de rest van Noord-Holland nauwelijks tegenkomt: bijna iedereen woont in een appartement, en bijna iedereen heeft te maken met erfpacht. Beide veranderen hoe je je woning verzekert en hoe je je hypotheek regelt.
Landman Assurantiën adviseert particulieren en ondernemers in Amsterdam. Ons kantoor staat in Alkmaar, veertig minuten rijden of drie kwartier met de trein. Waarom mensen ons daarvoor bellen? Omdat je een vaste adviseur krijgt die je bij naam kent, in plaats van een callcenter met een wachtrij.
Wij zijn onafhankelijk en AFM-geregistreerd. Er zit geen bank achter ons die één product wil slijten. We vergelijken het aanbod van tientallen verzekeraars en geldverstrekkers en leggen uit waar de verschillen zitten.
Een appartement verzeker je anders dan een huis
Bij een appartement verzeker je het gebouw niet zelf. Dat doet de Vereniging van Eigenaren met een collectieve opstalverzekering, betaald uit je maandelijkse bijdrage. Jij verzekert alleen je inboedel en je eigen aanpassingen aan de woning.
Wat is eigenaarsbelang? Eigenaarsbelang is de waarde van wat jij zelf aan je appartement hebt toegevoegd of verbeterd: de keuken, de badkamer, de vloer, een aanbouw op het balkon. Dat is geen inboedel, want het zit vast aan de woning, en het valt niet onder de opstalverzekering van de VvE, want de VvE verzekert de oorspronkelijke staat. Zonder aparte dekking voor eigenaarsbelang draag je die schade zelf.
Er is nog een punt dat weinig eigenaren op het netvlies hebben: als de VvE haar gebouw voor een te laag bedrag heeft verzekerd, is er sprake van onderverzekering. De verzekeraar keert dan naar verhouding uit en het verschil komt bij de leden terecht, naar rato van hun aandeel in de splitsingsakte.
- Vraag de polis van de VvE op. Je hebt daar als lid recht op. Kijk naar het verzekerde bedrag en de datum van de laatste taxatie.
- Check je splitsingsakte. Daarin staat welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé. Die grens bepaalt wie welke schade draagt.
- Meld je verbouwing. Een nieuwe keuken van dertigduizend euro verhoogt je eigenaarsbelang, niet je inboedelwaarde.
- Let op verhuur. Verhuur je je woning, ook tijdelijk, dan is dat vaak niet gedekt op een gewone inboedelpolis en soms in strijd met de VvE-regels.
Erfpacht en je hypotheek
Amsterdam kent al sinds 1896 een erfpachtstelsel: de grond onder je woning blijft eigendom van de gemeente en jij betaalt daarvoor een canon. Dat heeft direct gevolgen voor je maandlasten en voor wat je kunt lenen.
Wat is erfpachtcanon? De canon is de vergoeding die je aan de gemeente betaalt voor het gebruik van de grond. Je betaalt die jaarlijks, of je koopt hem in één keer af. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon aan het einde van elk tijdvak — meestal na 50 of 75 jaar — opnieuw vastgesteld op basis van de dan geldende grondwaarde. Bij eeuwigdurende erfpacht, mogelijk sinds oktober 2017, gebeurt dat niet meer.
Waar wij naar kijken bij een hypotheekaanvraag:
| Vraag | Waarom het uitmaakt |
|---|---|
| Voortdurend of eeuwigdurend? | Bij voortdurende erfpacht kan de canon bij een canonherziening sterk stijgen. Geldverstrekkers wegen dat mee. |
| Is de canon afgekocht, en tot wanneer? | Een afgekochte canon drukt niet op je maandlasten. Een lopende canon wel, en verlaagt daarmee je leenruimte. |
| Wanneer eindigt het huidige tijdvak? | Eindigt dat binnen je rentevastperiode, dan weet je nu al dat je woonlasten gaan wijzigen. |
| Welke algemene bepalingen gelden? | Sommige oudere erfpachtvoorwaarden accepteren geldverstrekkers niet of alleen onder aanvullende eisen. |
| Wil je afkopen of overstappen? | Dat kost een bedrag in één keer, dat je soms kunt meefinancieren in je hypotheek. |
Fiscaal is er een verschil dat vaak wordt gemist. Een jaarlijkse erfpachtcanon voor je eigen woning is in de regel aftrekbaar als eigenwoningkosten. Een afkoopsom zelf is dat niet, maar leen je geld om af te kopen, dan hoort die lening in de regel bij je eigenwoningschuld en is de rente aftrekbaar. Hoe dat in jouw situatie uitpakt, hangt af van je aangifte; laat het doorrekenen voordat je kiest.
De hoogte van de canon en de afkoopsom stelt de gemeente Amsterdam zelf vast en indexeert die jaarlijks. Voor je eigen adres vraag je de actuele cijfers dus bij de gemeente op; wij rekenen daarna door wat het met je hypotheek en je maandlasten doet. Zie ook onze pagina over hypotheken.
Een auto in de stad
Autoverzekeringen worden mede op postcode berekend. In Amsterdam betaal je daardoor doorgaans meer dan in Alkmaar of Bergen, omdat er meer schade en diefstal wordt gemeld en omdat auto’s op straat staan in plaats van op een oprit.
- Waar je auto ’s nachts staat is een acceptatievraag. Openbare weg, parkeergarage of eigen box maakt verschil in premie en soms in de beveiligingseisen.
- Beveiligingsklasse. Voor bepaalde merken en modellen eisen verzekeraars een SCM-goedgekeurd alarm of volgsysteem, zeker in de grote steden.
- Weinig kilometers. Rijd je nauwelijks omdat je fietst en met het OV gaat, dan is een lage kilometrage bij sommige verzekeraars gunstig. Meld het correct, want te laag opgeven werkt tegen je bij schade.
- Bijzondere auto’s. Een klassieker, youngtimer of exclusieve auto verzeker je op een taxatiepolis in plaats van op dagwaarde. Zie onze pagina over de sportauto- en supercarverzekering.
Meer over de opties staat op onze pagina over de autoverzekering.
Voor ondernemers in Amsterdam
Amsterdam telt vooral kleine bedrijven en zelfstandigen in dienstverlening, ICT, media en creatieve beroepen. Daar zit het risico niet in een pand of een machine, maar in je advies, je data en je inkomen.
- Beroepsaansprakelijkheid. Voor schade door een fout in je werk of advies, zonder dat er iets kapot is. Zie zakelijke dienstverlening.
- Cyber en datalekken. Werk je met klantgegevens, dan geldt de meldplicht bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Zie cyberverzekering en ICT & tech.
- Apparatuur en werken op locatie. Camera’s, laptops en gereedschap buiten je eigen adres. Zie creatieve sector.
- Werken vanuit huis. Zakelijke apparatuur en voorraad vallen niet automatisch onder je particuliere inboedelverzekering.
- Inkomen bij uitval. Zonder werkgever betaalt niemand je loon door. Zie bedrijfsverzekeringen voor het volledige overzicht.
Wat je vooraf kunt regelen
- Vraag je erfpachtgegevens op. Voortdurend of eeuwigdurend, afgekocht of niet, en wanneer het tijdvak eindigt. Dit staat in je erfpachtakte en in het portaal van de gemeente.
- Haal de VvE-polis en de splitsingsakte op. Dat zijn de twee documenten die bepalen wat jij zelf moet verzekeren.
- Zet je eigen aanpassingen op een rij. Keuken, badkamer, vloer, inbouw. Dat is je eigenaarsbelang.
- Check je autopolis op standplaats. Verhuisd binnen de stad of van garage naar straat? Dat is een wijziging die je moet melden.
- Zet je maandlasten compleet op papier. Hypotheek, canon, VvE-bijdrage, energie en verzekeringen. Dat is het bedrag dat door moet blijven lopen als er iets misgaat.
Veelgestelde vragen over verzekeringen in Amsterdam
Waarom zou ik een adviseur uit Alkmaar nemen als ik in Amsterdam woon?
Omdat je bij ons een vaste adviseur krijgt die je dossier kent, in plaats van een wisselend aanspreekpunt. Hypotheek- en verzekeringsgesprekken doen we telefonisch, via videobellen of op ons kantoor aan de Scheldestraat 12 in Alkmaar, veertig minuten rijden vanuit Amsterdam. Voor bedrijfsdossiers komen we naar je toe.
Moet ik als appartementeigenaar zelf een opstalverzekering hebben?
Nee, in de regel niet. Het gebouw is verzekerd via de collectieve opstalverzekering van de Vereniging van Eigenaren, die je met je maandelijkse bijdrage meebetaalt. Wat je zelf regelt, is je inboedel en een dekking voor eigenaarsbelang: je keuken, badkamer, vloer en andere aanpassingen die je zelf hebt aangebracht.
Wat gebeurt er als de VvE het gebouw te laag heeft verzekerd?
Dan is er sprake van onderverzekering en keert de verzekeraar bij schade naar verhouding uit. Het verschil komt bij de eigenaren terecht, naar rato van hun aandeel volgens de splitsingsakte. Vraag daarom als lid de polis op en kijk naar het verzekerde bedrag en de datum van de laatste taxatie.
Kan ik met erfpacht een hypotheek krijgen?
Ja, dat is in Amsterdam heel gebruikelijk. Geldverstrekkers kijken wel naar de voorwaarden: is de erfpacht voortdurend of eeuwigdurend, is de canon afgekocht, wanneer eindigt het tijdvak en welke algemene bepalingen gelden. Een lopende canon drukt op je maandlasten en verlaagt daarmee je leenruimte. Sommige oudere erfpachtvoorwaarden accepteren geldverstrekkers alleen onder aanvullende eisen.
Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?
Een jaarlijkse canon voor je eigen woning is in de regel aftrekbaar als eigenwoningkosten. Een afkoopsom in één keer is dat niet, maar als je die afkoop financiert, hoort die lening in de regel bij je eigenwoningschuld en is de rente aftrekbaar. Hoe dat voor jou uitpakt hangt af van je situatie en je aangifte, dus laat het doorrekenen voor je een keuze maakt.
Betaal ik in Amsterdam meer premie voor mijn autoverzekering?
Doorgaans wel. Verzekeraars rekenen mede op postcode, en in de grote steden worden meer schades en diefstallen gemeld. Ook waar je auto ’s nachts staat weegt mee: straat, parkeergarage of eigen box. Hoeveel verschil dat maakt, verschilt sterk per verzekeraar, dus vergelijken loont hier meer dan elders.
Advies voor Amsterdam
Bel 072 – 515 3868, mail info@landmanbv.nl of laat je huidige polissen bekijken via verzekeringen vergelijken. Het eerste gesprek is gratis en vrijblijvend. Wij zijn ook actief in heel Noord-Holland.
Landman Assurantiën is sinds 1936 onafhankelijk financieel adviseur in Alkmaar en Noord-Holland. Je krijgt een vaste adviseur; ons team stelt zich online voor. AFM-vergunning 12004009, KvK 37102228, aangesloten bij Kifid onder nummer 300001568.
De informatie op deze pagina is algemeen van aard en geen persoonlijk advies. Voor de erfpachtgegevens van je eigen adres is de gemeente Amsterdam de bron; welke dekking en voorwaarden voor jou gelden, hangt af van je situatie en de polisvoorwaarden.
